近日，眾多商業地產機構公布了 2023 年第四季度以及全年報告，數據表明上海寫字樓市場正逐步恢復，零售業的需求復蘇態勢強勁，內資企業在交易中表現活躍。

四季度零售租賃空置率環比降低 0.3%，全年租金呈上行趨勢

商業地產的報告均顯示，2023 年上海零售物業市場復蘇勢頭強勁，租金水平實現穩步回升。

仲量聯行的報告指出，2023 第四季度上海優質零售物業凈吸納量達 26.8 萬平方米，全年累計凈吸納 73 萬平方米，超過了疫情前 2019 年全年 61 萬平方米的凈吸納量。第四季度，非核心商圈共有六個項目入市，零售面積總計 362500 平方米。新入市的項目表現各異，其中，百聯西郊和真如環宇城 MAX 的招商率已超過 95%。

在空置率方面，仲量聯行的報告顯示，2023 年四季度隨著核心商圈租賃勢頭的持續恢復，空置率環比下降了 0.3 個百分點；非核心商圈由于六個新項目的入市，項目之間競爭加劇，第四季度空置率環比略有上升。

租金方面，CBRE 的報告顯示，全市購物中心首層租金受核心和次級商圈租金回升的影響，在年初止跌企穩，全年累計上行 0.3%，達到每天每平方米人民幣 33.5 元。

從消費品類來看，CBRE 的報告顯示，餐飲品類持續更新換代，依然是主要需求，占比 45%，多樣中餐、咖啡茶飲以及亞洲食肆等細分品類布局活躍。其中，咖啡茶飲細分領域逐漸向新中式茶飲以及健康酸奶品牌傾斜。其次，時尚服飾類需求占比 23%，女裝、運動戶外以及設計師品牌的需求最為活躍；生活方式類需求占比 6%。

仲量聯行華東區零售地產部總監黃臻表示：“2023 全年多個零售業態都迎來了租賃需求的復蘇，其中較為活躍的有運動服裝和裝備、香水香氛與美妝護膚、瑜伽普拉提等精品健身塑型場館、兒童娛樂場、飲品及烘焙店等。”

寫字樓需求緩慢復蘇，內資金融需求保持穩定

仲量聯行的報告顯示，2023 年第四季度上海辦公樓需求緩慢復蘇，凈吸納量為 99000 平方米。

從空置率來看，浦西中央商務區附近的空置率錄得環比減少。仲聯量行的報告顯示，2023 年第四季度浦西中央商務區空置率環比降低 0.5 個百分點。

租金方面，中央商務區租金環比下降 2.8%，同比下降 5.6%；非中央商務區租金環比下跌 3.3%, 同比下降 7.6%。

仲量聯行上海商業地產部資深董事朱熙東表示：“盡管四季度帶看量有所增加，但租戶仍采取保守的租賃策略，續租仍是大多數租戶的選擇。” 與此同時，租金下行促使部分乙級辦公樓租戶搬遷升級至甲級辦公樓。從行業需求來看，內資金融和專業服務企業保持穩健，傳媒企業繼續尋找租賃機會。

從全年情況來看，CBRE 的報告顯示，2023 年上海寫字樓市場共錄得 18 個新增供應，總面積達 110.6 萬平方米，同比上升 31.1%。從供應區域來看，主要分布在北外灘、前灘、真如和花木子市場。租金方面，2023 年全市租金報價同比下降 2.2%，有效租金同比下降 3.7%，延續下行趨勢。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務 | 辦公樓部負責人張越表示：“2023 年上海寫字樓市場總體呈現供求關系不平衡和競爭加劇的態勢，盡管年末需求端重回弱修復狀態，但需求向租賃行為的傳導存在一定時滯，租賃市場仍將處于長期的調整期。展望 2024 年，全市預計約有 140 萬平方米的新增供應，租賃市場仍面臨激烈的競爭壓力。預期在經濟環境持續改善、傳統產業與新興產業動能交替協同發展以及產業政策的驅動下，需求將持續回升，市場復蘇的根基將進一步穩固。”

CBRE 預計，2024 年上海寫字樓市場的凈吸納量約為 65 萬至 75 萬平方米。

大宗交易筆數創歷史新高，內資買家占比達 94%

在投資市場方面，CBRE 的數據顯示，2023 年物業投資市場全年交易筆數創下歷史新高，金額在十億元以下的小額交易占據主導地位。仲量聯行的數據顯示，2023 年上海大宗交易成交總金額為 941.2 億元，同比增長 12.6%。在市場經歷幾次挑戰后，年末市場成交迎來翹尾，強勢回歸。2023 年上海第四季度成交總金額達 460.5 億元人民幣，占據全年 49% 的份額，四季度成交量同比增長 74%。

從大宗交易的類型來看，仲量聯行的報告顯示，2023 年辦公板塊繼續保持領先地位，占全年總成交金額的 27%。緊隨其后的是產業園區（23%）和綜合體項目（19%）。值得一提的是，含居住功能的資產受到市場青睞，成交金額占總金額的 22%。與往年相比，含居住功能的資產類型增多，包括公寓、住宅、酒店及康養等面向各年齡段和不同居住需求的產品類別。

從買家類型來看，國內投資人逐漸成為主導力量。仲量聯行的報告顯示，2023 年國內投資人占比創紀錄地達到 94%。CBRE 的報告也顯示，內資企業買家投資金額年內逐季升高，除自用買家外，以投資為目的的交易也比以往更加活躍，境外買家的投資情緒則相對謹慎，全年貢獻約 20% 的交易金額。

仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎表示：“近幾年，投資市場經歷了顯著變化，國內投資人逐漸成為市場主力，展現出對本土市場的信心和樂觀態度。同時，隨著 REITs 市場的持續擴容和生態的逐步完善，預計 2024 年上海投資市場的穩定性將進一步提升，繼續保持活躍態勢。”

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示：“新的一年，相信隨著政府政策不斷釋放積極信號，宏觀經濟逐漸企穩復蘇，融資成本持續降低，將進一步推動商業地產投資市場的流動性。核心的高品質辦公樓、運營良好的零售資產以及現金流穩定的產業園區將更加值得關注，同時公寓及酒店資產的投資熱度也將有所持續。